Open brief aan een ieder; ZEER URGENTE OPROEP
Datum: 5 december 2007
Kenmerk: STE07C05
Onderwerp: Oproep voor contact met minister Cramer voor het behoud
van de ecologische woning te
Steenwijk van ir. Jan Husslage.
Geachte lezer,
deze noodoproep betreft de ecologische woning van ir. Jan Husslage in
Steenwijk, waarvan de bouw is inmiddels voltooid, en waarvan op 7 juli
2007 in het TV-programma Nova een rapportage is uitgezonden, waarin
minister Cramer heeft verteld dat dit een voorbeeld mag zijn, voor de
bouw van hele woonwijken. Door de uitspraak van het gerechtshof in
Arnhem op 27 november krijgt de gemeente nu de vrijheid om de woning te
laten
slopen en die wil dat ook zo snel mogelijk gaan doen. Feitelijk
is de enige reden hiervan dat de contractuele bouwtijd is overschreden,
maar in werkelijkheid draait het om kwaadwillende buren en verharde
standpunten bij de gemeente. Wij hebben minister Cramer een
verzoek
gestuurd om te bemiddelen opdat de unieke woning zal blijven staan.
Wij verzoeken iedereen om brieven en e-mail te sturen aan minister
Cramer, met het verzoek om de woning te redden. Heel duurzaam
Nederland
wacht in spanning op die aktie door de minister.
adres: Minister Cramer, Ministerie van VROM, Postbus 20951, 2500 EZ Den
Haag
Of via
www.vrom.nl/contact
Meer info en foto's kunt u vinden op het weblog:
www.solvir.web-log.nl
Hieronder volgt enige achtergrond-informatie.
1. De actuele noodsituatie
Alle vertrouwen in de rechtsspraak ten spijt, heeft het Hof te Arnhem op
27 november uitgesproken dat de gemeente Steenwijk vrijheid van handelen
krijgt om de kavel, waarop mijn voltooide ecologische woning staat,
schoon opgeleverd terug te vorderen.
De gemeente heeft al direkt een brief toegestuurd, waaruit blijkt dat
men daartoe zonder dralen wil overgaan. Dat zou betekenen dat
ikzelf
feitelijk wordt bestraft met een financieel verlies van minstens 425.000
Euro (zie paragraaf 7), naast de onschatbare waarde van de geestelijke
en materiele schade die het gevolg zal zijn van het verlies van een
groot deel van mijn levenswerk. Deze straf kan niet anders worden
aangemerkt dan extreem hoog in relatie met de ernst van de overtreding:
de overschreden bouwtermijn. Voor mij is dat catastrofaal en het
zal
waarschijnlijk mijn goed functioneren in de maatschappij, en mijn
gezondheid
ten gronde richten.
Dat zal zeker niet de bedoeling zijn geweest van het Hof. Ofwel
men is
zich niet bewust geweest van de hoogte van de totale schade, ofwel men
heeft het niet aangedurft om de gemeente af te vallen, maar haar
wel in de gelegenheid willen stellen om alsnog tot een redelijke
schikking te komen.
Niemand is nu immers gebaat bij de afbraak van de woning. De
woning is
gereed en is zeer fraai geworden. De overlast voor de buren, wat
immer
als enige reden is gegeven voor het geschil, zou door de afbraak met
minstens twee jaar worden verlengd: eerst de sloop, dan braakliggen en
tenslotte de nieuwbouwperiode. Op basis van de uitspraak van het
Hof is
het in alle redelijkheid beschouwd dus de beste oplossing dat de woning
blijft staan en dat er voor een financiele beboeting wordt gekozen.
Ikzelf ben altijd bereid geweest om te komen tot een dergelijke
schikking. Tot op heden heeft de gemeente echter telkens
gewijgerd om
te willen praten over een situatie, waarbij de woning blijft staan.
Op 19 december aanstaande zal mijn advocaat in kortgeding te Zwolle aan
de rechtbank vragen om de tijd te gunnen, waarin de woning blijft staan,
en waarin met de gemeente tot een akkoord kan worden gekomen, zo
nodig/mogelijk? met tussenkomst van een rechtzaak/cassatie, waarin de
hoogte van een beboeting wordt vastgesteld.
Na alle pogingen van schikking van onze kant is het inmiddels wel
duidelijk dat zo'n akkoord met gemeente alleen kans van slagen heeft als
hierin een bemiddelende rol wordt gespeeld door iemand van het hoogste
gezag en waarvoor zelfs de lokale politici van deze plattelandsgemeente
een hoge mate van respect hebben.
Bedenkt u goed: het is niet de rechtbank die afbraak van de woning
gelast: B&W krijgen de vrijheid om daarover een besluit te nemen.
Daarom mijn noodoproep aan minister Cramer: wilt u deze bemiddelende rol
op
u nemen, eventueel ondersteund door een collega minister, danwel de
minister-president?
Geheel duurzaam Nederland wacht in spanning op uw aktie in deze!
N.b. B&W heeft per brief op 28 november al kenbaar gemaakt,
dat men na
10 december wil overgaan tot onteigening van de kavel.
Gezien de onmiskenbare invloed van beslissingen, zelfs van de rechtbank,
van de publieke opinie, hecht ik er grote waarde aan om zo kort
mogelijke termijn, in de publiciteit te laten blijken van de onsteltenis
van velen over de door de gemeente voorgenomen sloop. Vooral
omdat de
"tegenpartij" van een klein groepje van kwaadwillende buren voortdurend
lasterlijke verhalen over de woning in de media presteert te realiseren.
Ik weet op dit moment alleen nog van een artikel in de Telegraaf van
vorige week, waarin een zeer eenzijdig relaas is gedaan gebaseerd op de
mening van deze buren, met plaatsing van een foto van de bouwplaats van
ruim een jaar geleden. Ik zal hiervan een rectificatie eisen bij
de
Telegraaf. De woning is namelijk al sinds 22 december 2006
voltooid, de
containers zijn verwijderd in februari en het erf is kort daarna op orde
gebracht. Daarna is echter de gemeente voortdurend op de proppen
gekomen met kleinigheden, die men onjuist vond en die vervolgens zijn
aangepast. Vele honderden mensen, waaronder vele buurtgenoten, hebben al
getuigd van hun bewondering voor het resultaat van de voltooide woning
met een opmerkelijke architectuur en met een zeer milieuvriendelijke
uitstraling.
2. Cassatie
Mijn advocaat heeft mij gemeld dat er ook goede redenen zijn om te
verwachten dat in cassatie zal worden besloten tot een mildere
beboeting, ofwel tot het vrijspreken van mijzelf van enige schuld.
Het blijft echter uitermate onzeker of de rechtbank het zal aandurven
om de vrijheid van handelen van de gemeente te beperken, door er op te
wijzen dat de gemeente Steenwijkerland misbruik heeft gemaakt van haar
machtspositie
om ergernissen van persoonlijke aard te wreken.
Wij verzoeken daarom de rechtbank om de gelegenheid te geven om het
oordeel van de cassatierechtbank af te wachten en om de sloop op
voorhand te beletten.
3. Waarom draait het conflict nu eigenlijk?
De gemeente Steenwijkerland heeft in haar verkoopcontracten van
bouwkavels aan particulieren het beding opgenomen dat de bouwprojecten
binnen twee jaar dienen te worden voltooid. Op overschrijding van
deze
termijn staat contractueel de plicht tot het ontruimd terugleveren van
de kavel aan de gemeente. Tevens staat in het contract dat
B&W onder
omstandigheden uitstel kunnen verlenen voor de afronding van
bouwactiviteiten. Elders in Nederland zijn dergelijke clausules
uitsluitend toegepast om speculatiepraktijken te verhinderen.
Van enige speculatie is in het geval van dhr. Husslage nooit enige
sprake geweest. Hij heeft continu in werkweken van gemiddeld 55 uur
tot doorgewerkt aan de realisatie van de woning voor eigen gebruik.
Feitelijk is de enige overtreding die dhr. Husslage heeft begaan: het
20 maanden (april 2005 tot 22 december 2007) te laat opleveren van de
woning. Dit komt grotendeels doordat hij pas 14 maanden na aankoop van
de kavel kon starten met de daadwerkelijke bouw (op 21 juni 2004),
wegens een serie van zware tegenslagen. Ook is de bouw 2 maanden
vertraagd door vertraagde aflevering van de houtconstructie-elementen
en nog eens 4 maanden door verweerprocedures die dhr. Husslage moest
voeren inzake bezwaren van buren en akties van de gemeente.
Na diepgaande analyse van de gehele gang van zaken rond de bouw van dhr
Husslage kan niet anders worden geconcludeerd dat hierbij sprake is van
een stevige mate van DISCRIMINATIE, die zijn voeding vindt in de
ecologische aspecten van het bouwproject van dhr. Husslage.
Telkens kom
je al sinds de planfase van het ecowijkje incidenten tegen, waaruit
grote
argwaan en verhoogde attentie blijkt bij zowel ambtenaren en
politici van de gemeente alsmede bij een groepje omwonenden.
De wijkagent dhr. Marcus doorzag de gevaren hiervan en heeft al in
januari 2005 de gemeente schriftelijk op de hoogte gesteld van zijn
ervaringen met het bouwproject van dhr. Husslage, waarvoor hij grote
waardering heeft. N.b. Zowel dhr. Marcus als sympatiserend
ambtenaar
van toezicht dhr. Kruithof (zie paragraaf 4) zijn al spoedig na april
2005 op non actief gesteld ten aanzien van hun werkrelatie met het
bouwproject van dhr. Husslage.
4. Planningen
Het Hof heeft ten onrechte gemeend dat dhr. Husslage geen kwalitatief
goede, danwel tijdige, planningen heeft geleverd aan de gemeente.
Als
bekwaam ingenieur heeft dhr. Husslage juist uiterst correct gehandeld
bij zijn beantwoording van vragen van de gemeente inzake planningen.
Gezien de onzekerheden over de beschikbare extra mankracht, de beperkte
ervaringsgegevens inzake de gekozen ecologisch verantwoorde
bouwtechnieken, en de diverse nieuwheidsaspekten van het constructieve
ontwerp, was het niet anders mogelijk dan planningen te maken, die een
flinke mate van onzekerheid inhielden. Ook heeft hij zich
nauwgezet
laten leiden door aanwijzingen van de verantwoordelijk ambtenaar van de
gemeente inzake begeleiding van het bouwproces dhr. Kruithof. De
eigenlijke bouw van de houtconstructie kon pas worden gestart in begin
november 2004, na de vertraagde levering van het hout. Op verzoek
van
dhr. Kruithof heeft dhr. Husslage al een schriftelijke planning
aangeleverd in november 2004. Ook geheel volgens advies van dhr.
Kruithof heeft hij in februari 2005 (voorafgaande aan het verstrijken
van de bouwtermijn van twee jaar) een gemotiveerd verzoek om verlenging
van de bouwperiode ingediend bij de gemeente, waarbij een
geactualiseerde planning is geleverd. Op dit verzoek heeft de
gemeente
nimmer
een antwoord gegeven.
De beide planningen zijn dus kort na elkaar geleverd, terwijl de bouw
nog slechts kort gaande was. Bovendien heeft de gemeente later nooit
meer verzocht om een geactualiseerde planning.
5. Ongelijke behandeling
- De gemeente heeft gezegd dat aan "projectmatige" bouw door
bouwbedrijven andere regels worden gesteld dan aan particulieren.
Aan
hen worden geen zware sancties opgelegd bij overschrijden van enige
bouwtermijn, zoals wel is gebleken bij het project van de firma
Mateboer, die in dezelfde wijk een serie woningen heeft gebouwd.
Een
serie woningen is pas ruim 4 jaar later opgeleverd na overdracht van de
kavels.
- Het geval Dedden: hij bouwde, ook in zelfbouw, een woning in dezelfde
wijk als dhr. Husslage. De gemeente weet van geen klachten van
buren en
dus kon hij rustig ruim 4 jaar doen over de bouw.
- B&W kan onder omstandigheden een verlengde bouwtijd toestaan; zo
staat in het verkoopcontract van bouwkavels. Welke zijn dan wel die
omstandigheden op grond waarvan uitstel aan dhr. Husslage zou zijn
verleend? Dhr. Husslage heeft waarschijnlijk bijna alle denkbare
tegenslagen ondervonden en die ook aangevoerd in zijn verzoek om
verlenging. De gemeente heeft hierop echter nimmer antwoord gegeven en
is direkt een rechtzaak begonnen.
6. Actueel probleem van dakloos zijn bij sloop
Dhr. Husslage is woonachtig in de bedreigde woning. Hij is op dit
adres
ingeschreven en heeft de woning ingericht met zijn bezittingen.
Hij
beschikt over geen andere woon- of verblijfsruimte. Bij sloop zou
hij
accuut dakloos worden. Ook om deze reden verzoeken wij de rechtbank om
sloop van de woning te beletten.
7. Begroting van de financiele schade voor dhr. Husslage
Voor het gehele bouwproject is een arbeidsinzet berekend van 6,2 manjaar
op basis van 40-urige werkweken, waarvan 1 jaar in de ontwerpfase en 4
maanden
vanwege verweer inzake akties van de buren en de gemeente.
De materiaalkosten beliepen ca. 20.000 Euro. Voor de bouw
van de
woning (exclusief ontwerpfase) is offerte gemaakt door een ervaren
houtbouwbedrijf voor het bedrag van 300.000 Euro (juni 2004).
De totale investering bedraagt derhalve ca. 376.690 Euro,
exclusief de
grondkosten. Dit op basis van de kosten van een manjaar van
57.530 Euro
oftewel 31,27 Euro per uur bij 1840 uren per jaar.
De marktwaarde van de huidige woning van 660 m3 ligt momenteel dichtbij
de berekende investering.
Bijkomende verliezen bij sloop van de woning:
Euro
- kosten van de rechtsprocedures:
25.000 tot 35.000
- kosten van slopen, afvoeren, kavel schoon opleveren: ca.
15.000
- kosten van verhuizing:
ca. 3.000
- 10% van de prijs van de bouwkavel:
ca. 7.000
Subtotaal: 50.000 tot 60.000 Euro
Hierin zijn nog niet ingebegrepen: het van verlies aan inkomsten bij
gedeeltelijke verhuur van de eigen woning en de huurkosten van
toekomstige woon- en opslagruimte.
Het totaal verlies komt hiermee op: 426.690 tot
436.690 Euro.
Indien men meent dat de meerwaarde, die is toegevoegd na de uitspraak
van het gerechtshof Zwolle in juni 2006, niet moet worden beschouwd
omdat die voor eigen risico waren van dhr. Husslage, dan kan men de
kosten van ca. 1 manjaar, plus materialen ter waarde van 2000 Euro,
aftrekken. Het totaal verlies komt dan 59.530 Euro lager uit.
8. Pro Memorie:
Momenteel werk ik als vrijwilliger werk in Spanje inzake hulp aan mensen
die een moeizaam bestaan leiden, en aan de documentatie van historische
voetpaden.
>>> Voert u daarom de correspontie met mij per e-mail:
solvir.steenwijk@yahoo.com
.<<<
Van de vele positieve publicaties die er al in de afgelopen jaren zijn
verschenen wil ik u met name attenderen op het Jaarboek Architectuur in
Nederland 2006/2007 (uitg. april 2007) waarin een fraaie fotocollage is
opgenomen van het bouwproject, inclusief ontwerptekeningen.
Interessant is ook het artikel voor het Engels-talige publiek van
architect Hajo Schilperoord, waarin ook technisch interessante aspecten
van het project worden belicht. Zie:
http://schilperoort.wordpress.com/2007/08/05/jan-husslages-ecologische-meesterwerk
Meer vermeldingen zijn te vinden op ons web-log:
www.solvir.web-log.nl
Met vriendelijke groeten en hoogachtend, Ir. Jan Husslage