De wooncoöperatie als nieuwe vorm van zelfbeheer

Een wooncoöperatie is vorm van wonen waarin de zeggenschap en zelforganisatie van de bewoners voorop staat. Deze nieuwe vorm van (huur)wonen is in Nederland nog vrij nieuw, en er is nog veel kennis en ervaring nodig om de wooncoöperatie ook in ons land tot een succes te maken. Daarom organiseerde Omslag op 25 maart een Aanloopdag over wooncoöperaties, met medewerking van Bernard Smits. Zo'n 25 deelnemers beleefden een pittig-informatieve middag.

Voorafgaand aan het inhoudelijk programma tijdens een Aanloopdag, is het mogelijk om vanaf 12:00 uur aan te sluiten bij een biologisch-vegetarische lunch die klaar stond in de zonnige Omslag-tuin. Zo'n vijftien mensen schoven aan en direct al begon het onderling kennismaken.

Rond 13:00 nam Omslag-medewerker Dick Verheul een groep belangstellenden mee voor een korte rondleiding door de werkruimten van Omslag, en door de ecologische tuin, waar hij een uitleg gaf over het werk van Omslag en over het bijzondere pand waar Omslag is gehuisvest: Het Kloosterhof van Gestel.

Toen rond twee uur iedereen was gearriveerd, begaven we ons naar een ruimte in een andere vleugel van het gebouw voor het inhoudelijk deel van deze dag, begeleid door Omslag-medewerkster Marta Resink. Achter de schermen waren Sylvia van Rooij en Marjon Beukering actief, en het verslag werd gemaakt door Marion van der Heijden.

Woningbouwvereniging of wooncoöperatie

Marta begon met een korte introductie van de term 'wooncoöperatie' en stelde Bernard Smits voor. Er volgde een voorstelronde. Veel mensen bleken wel een wooncoöperatie te willen oprichten en kwamen vooral voor informatie. Er waren bewoners van MW2 projecten, leden van VVE's (Vereniging van Eigenaren) en betrokkenen bij verschillende Centraal Wonen-projecten. Twee bewoners van CW Lismortel in Eindhoven-Noord hadden vooral belangstelling omdat hun project overweegt een wooncoöperatie te worden. Binnenkort komt Adri Duivesteijn, PvdA-senator en bedenker van het concept van de 'wooncoöperatie' daar een inleiding houden. De Stad van Morgen wil zelfvoorzienend worden. Ook zijn er plannen om in het Brainportgebied in Eindhoven te gaan experimenteren. Veel boerderijen komen leeg, dus ook daar zijn veel mogelijkheden. Onder de deelnemers is een ingenieur en lerares van de TU Delft die bezig is met duurzaam bouwen in Rotterdam. Ze merkt dat er onder de studenten veel meer interesse is voor 'anders' wonen.

Na deze voorstelronde is het woord aan Bernard Smits, directeur van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) en mede-initiatiefnemer van het uitwisselingsplatform CoopLink. Hij wil vooral inzoemen op het betaalbare stuk van wooncooperaties. Zijn verhaal begint met de WBVG, een 'Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (TI) die werd opgericht in de jaren 80 toen er een groot jongerenhuisvestingsprobleem was. Zij hadden zoiets van: we gaan het zelf wel doen! Het moest zo goedkoop mogelijk en zelfredzaamheid was belangrijk. Ze kregen een startbudget en toen werden ze besprongen door krakers en dat waren vaak jongeren zonder (veel) geld. Bernhard geeft aan dat hij daar nu niet meer aan zou beginnen, het is niet meer te doen en is wettelijke bijna onmogelijk gemaakt.

De WBVG vaart zoveel mogelijk een eigen koers, maar heeft toch te maken met een behoorlijk keurslijf. Ze moeten over van alles en nog wat rekening en verantwoording afleggen, net zoals alle andere woningcorporaties; staan voortdurend onder toezicht en moeten deelnemen aan allerlei verplichte regelingen. (zie de bijlage bij dit verslag voor een overzicht). Corporaties hebben daar een hele rits personeel voor in dienst; desondanks zijn malversatie toch mogelijk gebleken (bijv. een dure privé Maserati).

De WBVG doet het anders

Nederland telt zo'n 400 woningcorporaties of woningbouwverenigingen die allen hetzelfde doen. Maar toch is de WBVG anders. De WBVG is een vereniging met 500 leden en een ALV en heeft 45 huurdersorganisaties in 45 karakterpanden in de omgeving Arnhem en Nijmegen. De bewoners regelen bijna alles zelf. Als verhuurder laat de WBVG veel aan de bewoners zelf over. In hun 34-jarig bestaan hebben ze nog nooit een klacht gehad. De bewonersvereniging zit tussen de WBVG en de bewoners in. Smits: ,,De huurders ontzorgen de WBVG, die zich zo weinig mogelijk wil bemoeien met de bewoners en de huren. We kunnen met weinig uren als vereniging fungeren en willen graag de zelfredzaamheid, de zorgzaamheid en de leefbaarheid stimuleren, ter voorkoming van eenzaamheid. Ook willen we graag bijzondere doelgroepen huisvesten in woningen die betaalbaar zijn. We willen mensen trots laten zijn op hun woning. De gemiddelde huur bij de WBVG is € 313,-. Als verhuurder heb je een een wettelijke onderhoudsplicht, maar de WBVG biedt de bewoners aan om dat zelf te doen. Eens per jaar wordt voor elk complex een onderhoudsplanning opgesteld, die aan de bewoners wordt aangeboden, met budget. Bewonersgroepen kunnen dan zelf kiezen: (deels) uitbesteden of zelf doen. Het is dus alsof de bewoners de aannemer zijn. Vaak zeggen ze 'ja' en het resultaat is vaak boven verwachting als de bewoners het onderhoud zelf doen. Als woningbouwvereniging heb je dan die verplichting niet meer''.
Smits noemt Strowijk IEWAN in Nijmegen (Lent) als voorbeeld: ,,Dat is ongeëvenaard qua duurzaamheid en innovatie. Zij hebben een eigen waterzuivering en bouwden zonder gif. Je zou zeggen dat dit onmogelijk is binnen de sociale huisvesting, maar het is toch gelukt. Een unieke situatie in Nederland. Het was een erg intensief project en het vergde veel van de bewoners, want zij moesten zich overal in verdiepen, van het bouwen tot en met het tot stand komen van de gebouwen. Maar de regie bleef in handen van de bewoners van het begin tot het eind. Het is HET voorbeeldproject van Nederland, maar ze zitten nog wel binnen het systeem en dat wilden ze ook'', concludeert Bernard Smits. Marta verwijst naar het uitgebreide verslag van de Aanloopdag met IEWAN >>>.

(v.l.n.r.: IEWAN, Eikpunt, Villa Sterappel, Extrapool, Broedplaats Beekhuizen)

Het meergeneratie woonproject Eikpunt ligt pal naast IEWAN, maar is ook op stilte en bezinning gericht. Het heeft ook een hoog ecologisch gehalte. Het 'Plant je vlag-gebied in de wijk Vossenpels in Lent is een broeinest van nieuwe initiatieven, zoals ook de grootfamilie in Villa Sterappel. Binnen de WBVG is het voor bewoners ook mogelijk om als project met cultuur aan de slag te gaan, zoals Extrapool in Nijmegen. Een project waaraan binnen de WBVG tien jaar is gewerkt, is gerealiseerd op de mooiste plek van Nederland, voormalig zwembad Broedplaats Beekhuizen (wonen met natuurbeheer) in Velp bij Arnhem tussen de dure villa’s van miljoenen euro’s. Het ligt aan het einde van de straat net aan de bosrand van de Veluwe. Het was jarenlang gekraakt en men wist er geen raad mee, totdat deze mogelijkheid zich voordeed. Het is de broedkamer van ringslangen in Nederland. Beekhuizen bestaat uit zes woningen van stro. Marta geeft aan dat er eens per maand een rondleiding is bij IEWAN en Eikpunt.

Vragen en reacties:
- Hoe regelt WBVG het zelfbeheer? De toewijzing binnen een project gebeurt door de bewoners zelf, het huurcontract is gekoppeld aan het lidmaatschap, ze zijn zelf verantwoordelijk voor mutaties en huurdervingsrisico, er zijn inkomensgrenzen en er wordt passend toegewezen (vooral de motivatie is belangrijk!). Huisvestingsverordening en gelijke kansen voor iedereen zijn belangrijk.
- Hoe werkt de besluitvorming binnen de WBVG? De gemiddelde opkomst van de ALV is 50 mensen, dus meer dan de helft van alle panden is afgevaardigd. Vele anderen komen niet, omdat alles gewoon goed gaat. Maar als er een crisis is, dan komt wel iedereen! Die laatste crisis was in 1997. Never waste a good crisis!
- De WBVG verhuurt nagenoeg 100% aan de doelgroep. De woonverenigingen selecteren daar heel goed op, ook op de lagere inkomens.
- Binnen de Landelijke Vereniging) Centraal Wonen wordt dit probleem erg goed gevoeld, omdat dit een gemeenschappelijke woonvorm is voor inkomens. Maar vaak blijkt de ideologie sterker te zijn, zoals bij IEWAN. Vaak hebben mensen met meer geld er niet zo’n problemen mee.
- De WBVG is nu bezig met een project voor statushouders (mensen zonder papieren binnen Nederland).

- Het onderhoud doen de bewoners zelf, zo kunnen de ze er iets bijzonders van maken.
- Er bestaat ook een zogenaamde complexgewijze verhuur, bijvoorbeeld in Casa de Pauw in Arnhem, dat uit verschillende woongebouwen bestaat. Maar zij voelen zich het buitenbeentje, omdat de autoriteiten zien dat het niet klopt. De huur van het pand staat vast en mensen moeten zelf regelen hoe dat geld er komt. De WBVG helpt met het hanteren van een puntensysteem of eenheidshuur (iedereen evenveel).
- Dit alles maakt de WBVG misschien toch wel een beetje rebels...

En toen was het tijd voor een pauze. Lekker even de benen strekken; een vers kopje thee en een rondje door de Omslag-tuin. Intussen werd al stevig nagepraat over de inleiding; zo zouden veel mensen wel willen wonen...

Na de pauze is het woord opnieuw aan Bernard Smits; nu over een wat technischer stuk over het beleid met betrekking tot wooncoöperaties. We mogen uit het raam gaan kijken als het te technisch wordt en we het verhaal niet meer kunnen volgen... Aansluitend is er een interactieve uitwisseling, zodat we meer te horen krijgen over hoe de deelnemers bepaalde zaken aanpakken.

De wooncoöperatie
Definitie: “Een wooncoöperatie is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving.”

De bedenker van het wooncoöperatie-concept is Adri Duivesteijn (PvdA). Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) heeft, onder dwang, de wooncoöperatie vastgelegd in de Woningwet van juli 2015, artikel 18a. Dit alles om meer zelfsturing te krijgen bij de bewoners. Bernard geeft aan dat de wet niet voldoet aan alle woonwensen. Er zit een kloof en ze zijn aan het werk om die kloof te overbruggen. Platform 31 is daarmee bezig. Ze hebben dat gedaan door een koploperprogramma te bewandelen. Het actieprogramma is nu gestart. Ze proberen concepten te ontwerpen en financieringsmodellen op te zetten. Dit is nogal van boven bekeken, want Platform 31 werkt in opdracht van het Ministerie. Datgene wat Platform31 laat liggen, wordt opgepakt door Cooplink. Cooplink is een kennisnetwerk van wooncoöperaties. Het is bedoeld om wooninitiatieven met elkaar in contact te brengen. Cooplink is dus de aanvulling op Platform31. Zo is er ook nog Vrijcoop, een bottom-up financieringsconcept. De wooncoöperatie opereert in het sociale domein; de meeste initiatieven streven goedkope en betaalbare woningen na.

Er zijn drie hoofdvormen te onderscheiden;
1 beheercoöperatie,
2 wooncoöperatie als dochter van een Toegelaten Instelling (TI)
3 wooncoöperatie als zelfstandige rechtspersoon

Hoe en tot hoever borg je het maatschappelijk kapitaal in deze varianten? De wet gaat veranderen, er gaat meer mogelijk worden. Helaas blijkt er een groot wantrouwen vanuit de overheid naar de burgers te zijn. De WBVG werkt zelf als een soort beheercoöperatie. Een coöperatie is een rechtspersoon die bedrijfsvoering mag voeren. Voor niet-ingewijden is het best een ingewikkelde materie.

1. De Beheercoöperatie
- Toegelaten instelling is eigenaar
- Beheercoöperatie kan weinig tot veel beheertaken overnemen (lijkt op het WBVG-model)
- Huur- of exploitatieovereenkomst
- Geen coöperatie maar vereniging
- Eenvoudig te regelen
- Afspraken over onderhoud, toewijzing, huurbeleid, exploitatierisico’s BTIV van toepassing (BTIV = Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting)

2. De wooncoöperatie als dochter van een toegelaten Instelling (TI)
- Woningen in een BV ondergebracht
- TI is aandeelhouder; de wooncoöperatie is bestuurder
- Scheiding in verantwoordelijkheden tussen aandeelhouder en bestuurder
- Waarde van de aandelen o.b.v. marktwaarde verhuurde staat (laag i.v.m. niet uitponden). Uitponden = het verkopen van leegstaande huurwoningen
- Toewijzing aan de doelgroep van de TI
- Wooncoöperatie kan aandelen verwerven
- Woningen blijven sociaal

Deze constructie is mooi, want je hoeft niet naar een bank toe, tenzij je met aandelen aan de gang gaat. Er zitten heel wat haken en ogen aan de uitwerking (niet zozeer aan het principe). Helaas worden er nogal wat zogenaamde draken van regels verzonnen, omdat veel mensen niet gemakkelijk aan een financiering komen. In het verleden leenden banken nog wel geld, maar nu helaas niet meer. De Rabobank heeft het meeste ervaring met het financieren van dit soort initiatieven, maar helaas zijn zij een paar jaar geleden gestopt met het financieren hiervan. Maar de laatste tijd zoeken ook zij weer naar oplossingen.

3a. De wooncoöperatie als zelfstandige rechtspersoon
- De woningen zijn eigendom van een (coöperatieve) vereniging en worden verhuurd aan de leden
- Woningen kunnen niet worden uitgepond en worden verhuurd aan de doelgroep
- Woningen worden gekocht met korting tot 50% (VOV) of op basis van marktwaarde verhuurde staat (laag i.v.m. niet uitponden) (VOV = Verkoop Onder Voorwaarden)
- Mogelijkheid van WSW-borging wordt onderzocht (WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw)

3b Variant:
- Mogelijkheid van verhandelbare lidmaatschapsrechten (verkoop bij mutatie)
- Verkoop tegen marktwaarde of met korting (VOV). De TI ontvangt het verschil, ook in de toekomst bij doorverkoop. Hierdoor ontstaat deels huur en deels koop
- Financiering door TI of door banken onder NHG (= Nationale Hypotheek Garantie)

Bernard Smits: ,,De mogelijkheid van WSW-borging wordt onderzocht en wellicht biedt dit perspectief. De bewoner koopt niet de woning, maar het recht om er te wonen. Er blijkt geen bank te zijn die dit woonrecht wil financieren''.
Vraag uit het publiek: Wat is nou het voordeel van deze regeling? Smits: ,,Dat het betaalbaar is''.
,,Wat is het voordeel ten opzichte van huren? Smits: ,,Eigen zeggenschap en collectiviteit. Een toegelaten instelling mag diensten verlenen. Eigenlijk is het een tussenoplossing tussen kopen en huren''.

Marta informeert hoe je leken enthousiast kunt krijgen om een wooncoöperatie op te richten? Bernard: ,,Een wooncoöperatie is een ingewikkeld iets. Het is allemaal niet gemakkelijk. Denk daaraan als je aan de slag gaat. In mei 2016 werd de eerste wooncoöperatie opgericht in Jirnsum (Fr).
Bernard geeft als voorbeeld een slooppand, dat mensen graag wilden behouden. Dat blijkt een wespennest als je een wooncoöperatie wilt starten. Als voorbeeld noemt hij de wooncoöperatie in de Roggeveenstraat in Den Haag.

(Doarpskorporaasje Jirnsum; Roggeveenstraat Den Haag)

Naast de pioniersprojecten die door Platform31 worden begeleid, wil het nieuwe kennisnetwerk CoopLink ook onderlinge uitwisseling, advies en praktische tips bij elkaar brengen. Er is al een flinke lijst met aangesloten initiatieven.
Met betrekking tot het beleid van rond een Toegelaten Instelling (TI) zijn wettelijke veranderingen op komst.

Uiteindelijk bleef toch de vraag hangen: Waarom wooncoöperaties? Wat is het voordeel? Peter Bakker (CW Lismortel en Landelijke Vereniging Centraat Wonen (LVCW) heeft een antwoord: ,,Een wooncoöperatie brengt het beste samen van huren en kopen. Je bent samen eigenaar!'' Waarop Bernard Smits reageert: ,,In algemene zin; de wooncooperaties blijken steeds meer een instituut te worden. Knoop dat in je oren! De gemeentes hebben een belangrijke rol in dit soort ontwikkelingen. De ervaringen in het land zijn dat dit soort vormen te complex zijn''.

Tenslotte wijst Marta nog op het relatief nieuwe netwerk in Nederland VrijCoop, naar het model van het in Duitsland actieve Mietshäuser Syndikat. Hun doel: collectief en solidair panden aankopen in collectief bezit, waarin individuen de door hen gebruikte en gedeelde ruimte(n) huren. Zo worden panden 'vrijgekocht' uit de vrije markt voor een sociale bestemming. Meer over VrijCoop >>>.
Over dit fenomeen zal Omslag in de toekomst ook een Aanloopdag organiseren.

Zo liep deze pittige Aanloopdag op zijn eind, met als moraal: om sociaal te wonen met vormen van zelfbeheer zijn nog veel veranderingen nodig, ook al duurt het nog vijf tot tien jaar. De eerste stappen zijn gezet!

Als dank voor zijn bijdrage kreeg Bernard Smits een lekker stuk biologische kaas van de Eindhovense stadsboerderij Genneper Hoeve. Dat kon hij - als fervent zelfvoorziener, erg waarderen.

Samen koken, samen eten
Gewoontegetrouw werd ook deze Aanloopdag afgesloten met een door de deelnemers zelf bereide biologisch-vegetarische warme maaltijd. Voor dertien mensen kreeg de dag dus nog een extra smakelijk staartje.

Relevante links met betrekking tot deze Aanloopdag:

- Omslag Werkplaats voor Duurzame Ontwikkeling: www.omslag.nl
- Landelijk Servicepunt Anders Wonen Anders Leven: www.omslag.nl/wonen
- Maandelijkse nieuwsbrief van het Servicepunt (gratis abonnement): www.omslag.nl
- Woningbouwvereniging Gelderland www.wbvg.nl
- Kennis- en uitwisselingsplatform rond wooncoöperaties CoopLink: www.cooplink.nl
- Landelijke Vereniging Centraal Wonen: www.lvcw.nl
- Platform31 - dossier 'wooncoöperaties': www.platform31.nl
- Ecodorp Boekel: www.ecodorpboekel.nl
- Vasstgoed - initiatief voor autismevriendelijk wonen www.vasstgoed.nl

Een mooie gelegenheid om kennis te maken met verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen, is de Landelijke Gemeenschappelijk Wonendag op zaterdag 20 mei 2017>>>
De powerpointpresentaie dit Bernard Smits gebruikte, is als bijlage aan dit verslag toegevoegd. Klik hier >>>

Eindhoven, 28 april 2017
Marion van der Heijden, Marta Resink (Omslag)